Rekonstrukce bytu: rozpočet po položkách a kde se láme cena
Co všechno je v ceně kompletní rekonstrukce 3+1, v jakém pořadí jdou profese a proč pevná cena vypadá dráž než odhad.
Kompletní rekonstrukce bytu je nejsložitější zakázka, jakou běžný člověk za život zadá. Sejde se v ní osm profesí, každá závisí na předchozí a jediné zpoždění posune celý řetěz. Tenhle text je o tom, kam peníze jdou a proč.
Rozpočet bytu 3+1 (68 m²)
| Etapa | Cena | Dnů |
|---|---|---|
| Bourání, vyklizení, odvoz | 45 000 – 70 000 Kč | 4 |
| Nové příčky a překlady | 40 000 – 80 000 Kč | 5 |
| Rozvody vody a odpady | 60 000 – 95 000 Kč | 5 |
| Elektroinstalace | 80 000 – 140 000 Kč | 6 |
| Omítky a štuky | 70 000 – 120 000 Kč | 8 |
| Potěry a podlahy | 90 000 – 160 000 Kč | 7 |
| Koupelna a WC | 130 000 – 210 000 Kč | 15 |
| Kuchyně a interiérové dveře | 120 000 – 250 000 Kč | 5 |
| Malby a dokončení | 35 000 – 60 000 Kč | 4 |
| Celkem | 670 000 – 1 185 000 Kč | 45–60 |
Rozpětí je široké schválně. Spodní hranice odpovídá bytu se zachovanou dispozicí a běžnými materiály, horní bytu s přesunem koupelny, novým jádrem a značkovými prvky.
Pořadí profesí se nedá měnit
- Bourání — až sem je vidět, co se pod starou vrstvou skrývá.
- Hrubé konstrukce — příčky musí stát dřív, než se do nich sekají drážky.
- Instalace — voda a elektro do drážek, dokud je stěna holá.
- Omítky — zakryjí drážky a srovnají plochy.
- Potěry — až po omítkách, aby na hotovou podlahu nepadala malta.
- Obklady a dlažby — po vyzrání potěru.
- Podlahy a dveře — poslední mokré procesy musí být suché.
- Malby a úklid — až když nikdo další do bytu nevstoupí.
Pevná cena versus odhad
Nabídka s pevnou cenou vypadá na první pohled dráž než odhad od vedle. Rozdíl bývá 10–15 %. To, co v tom rozdílu je, je riziko: firma si do ceny započítá, že za starým obkladem najde rozpadlou stoupačku.
U odhadu tohle riziko nese zákazník. Nezmizí — jen se přesune. Zkušenost z Ostravska je, že rekonstrukce zadaná „na odhad“ končí v průměru o 18–25 % nad původním číslem.
Levnější nabídka není nižší cena. Je to jen jiné rozdělení rizika.
Rezerva, kterou si opravdu nechte
I u pevné ceny si nechte 10 % stranou. Ne na práci, ale na rozhodnutí, která uděláte v průběhu: jiná dlažba, o dvě zásuvky víc, jiné dveře. Tyhle změny nejsou vada rozpočtu, ale normální součást stavby.
